不動産売買するなら知っておきたい 両手取引・囲い込みとは?

 

不動産売買の仲介において「両手取引」、「片手取引」といわれる取引の方法があります。

この不動産屋の取引の仕方によってはお客様にとって不利な取引になってしまう可能性があります。

今回はこの「両手取引」、「片手取引」がどのようなものか。
また取引の際にお客様に不利になってしまう「囲い込み」の解説をしたいと思います。

 

不動産を売買するなら知っておきたい「片手取引」、「両手取引」

不動産の売買において、1つの物件に対して不動産会社が買主・売主双方の仲介を同時に担当することを「両手取引」。

売主・買主にそれぞれに不動産会社がついて仲介をすることを「片手取引」といいます。

「両手取引」においては売主・買主双方から仲介手数料をとれます。
そのため、この取引をわざとする会社もあるので注意が必要です。

詳しく解説していきたいと思います。

 

片手取引とは

売主・買主にそれぞれに不動産会社がついて仲介をすることを「片手取引」といいます。
不動産会社同士はお客様の代理となって取引を成立するためお互いにやり取り行います。

売主・買主は契約が成立するとそれぞれの不動産会社に仲介手数料を支払います。

詳しくはこちらのコラムへ→仲介手数料しくみは?計算のしかたは?

不動産仲介 片手取引

 

片手取引は二つの不動産会社でやりとり行います。
この取引の多くは、売主側の不動産会社が不動産会社間のネットワーク「レインズ」に物件情報を登録します。

そして買主側の不動産会社は「レインズ」より物件情報を探し、売主と買主を繋げます。

レインズについての解説はこちらから→レインズとは? 不動産を賢く売買するなら覚えておきましょう

 

両手取引とは?

1つの物件に対して不動産会社が買主・売主双方の仲介を同時に担当することを「両手取引」といいます。

契約が成立すると、不動産会社は買主・売主の双方から仲介手数料を受け取ります。

両手取引 不動産 仲介手数料

 

「両手取引」は売主・買主の双方から仲介手数料を受け取れます。

不動産会社は「片手取引」の2倍の仲介手数料を受け取れますよね。
そのため先ほどお話しした「レインズ」に掲載しないなど、他の不動産会社に取扱いをさせないようにする不動産会社もいます。
両手取引をしたいがために物件情報を公開しない、この行為を「囲い込み」といいます。

この囲い込みはお客様にとって不利に働く可能性があります。
囲い込みについて解説していきます。

 

「囲い込み」とは情報を他の会社に出さない行為

先ほど両手取引をしたいために「囲い込み」を行うとは先ほどお話ししました。

仲介手数料を売主・買主の双方からもらうために、他の不動産会社に情報を出さずに取扱いさせない行為のことです。

囲い込み 不動産

では、この囲い込みを行うと売主・買主(お客様)にとってどのような問題が起こるのでしょうか?

  • 売買契約までに時間がかかる。
  • 売主の希望条件で成約できない可能性がある。
  • 買主は希望物件を見つけられない

このような問題がでてきます。

売主・買主(お客様)にとってデメリットばかりですよね?

では詳しくお話ししたいと思います。

 

売買契約までに時間がかかる

囲い込みを行うと、他の不動産会社はその物件情報を得ることができません。
そのため、広く買主の募集活動が行われず、買主をみつけるまで時間がかかってしまい契約も長引いてしまう可能性があります。

 

売主の希望条件で成約できない可能性がある

先ほどの売買契約までに時間がかかってしまうとなかなか売れずに価格を下げて売却の募集をする可能性もあります。

 

買主は希望物件を見つけられない

買主は、その物件が希望通りの物件なのに「囲い込み」をしている不動産会社にたどりつかない限り購入できません。

 

 

両手取引は利益相反?

両手取引を狙って「囲い込み」を行うと売主・買主にデメリットがあると解説しました。

それだけでなく、”買主は安く買いたい”。”売主は高く売りたい”という考えがありますよね?
”片手取引”であれば売主の立場・買主の立場。それぞれの立場に立って交渉や契約を進めていきます。

しかし両手取引はひとつの不動産会社が同時にすすめるので、それぞれの立場に考えることは難しいですよね?
それだけでなく片方の立場に偏ってしまえばその一方が損をしてしまう。なんてこともあると思います。

 

もちろん、両手取引にもいい点もあります。
例えば、売主が物件情報を周りに知られたくない。
売主・買主がお互いに物件の売買することが決まっていて、契約書の作成や物件に問題がないかの確認のために不動産屋を利用する。

こういったことは不動産会社1社でやったほうが良い場合があります。

問題なのは、「囲い込み」をしてわざと売主・買主に不利益な行為をすることです。

 

自分が売ろうとする物件に囲い込みをされないためには?

実際に自分が売ろうとする物件が囲い込みをされないためにはどうしたらいいでしょうか?

それは売却の依頼をする際に不動産会社と媒介契約(売買契約ではありません)を結びます。
その時に媒介方法を以下のようにしましょう

媒介契約の詳しい説明はこちらのコラムへ→媒介契約とは?

  • 媒介契約の種類を専任媒介もしくは専属専任媒介にする。
  • 一般媒介でも「レインズに掲載してください」をと依頼する。

 

専任媒介・専属専任はレインズへの登録義務があります。
レインズについての解説はこちらから→レインズとは? 不動産を賢く売買するなら覚えておきましょう

なので媒介契約の種類を専任媒介・もしくは専属専任媒介で結びましょう。

一般媒介だとレインズの登録義務はありませんが、「レインズに掲載してください」
とお願いすればやってくれると思います。

もし、「買主は私の会社で見つけますので安心してください!」などと断られた場合は他の不動産会社に変えたほうがいいです。

1社に販売依頼するより複数の不動産会社に情報出したほうがいろいろな買主に情報が多く入ります。
その分早く売却できますからね。

媒介契約はそれだけ重要になってくるので、契約の説明もきちんと受けましょう。

 

まとめ

  • 不動産売買の取引には「片手取引」・「両手取引」とがある
  • 不動産会社が手数料を多くとりたいがための「囲い込み」には要注意
  • 両手取引は利益相反の可能性がある
  • 囲い込みされないために媒介契約の方法もしっかりしておく

 

いかがでしたでしょうか?

もし自社の利益しか追及していない不動産会社があった場合、お客様にとって不利な取引になる可能性があります。

不動産の知識を深めて納得のいく取引をしていただきたいと思います。

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