不動産の取引をする際には様々な消費税がかかります。
不動産は一般的に高額な商品のため消費税も大きな金額になります。

不動産の取引をする際は消費税についても知っておくことが大切です。

今回は建物にかかる消費税について。また仲介手数料について注意すべきところを解説します。

売主が「個人」か「事業者」かで家・マンションにかかる消費税が変わります

コラム”不動産仲介手数料は消費税がかかる？　どんなものに消費税がかかる？”

にもお話ししましたが、不動産の売買の際は様々な消費税がかかります。

不動産の建物に際しては売主が「個人」かで「事業者」かで消費税が課税されるかが変わってきます。

なぜ「個人」と「事業者」で変わるのか

土地には消費税がかかりません。
しかし売主が「個人」か「事業者」かで家・マンションの消費税が課税されるか変わってきます。

まず考え方としては、先ほどの課税の考え方に当てはまるかどうかということです。
特に以下の考え方が争点になります。

• 事業者が継続的な事業として行う取引

このことにあてはめていくと、

• 売主が「個人」→事業者ではない。継続的な事業として行わない。→消費税かからない
• 売主が「事業者」→継続的な事業として行う→消費税かかる

ということになります。

注意点としては売主が「事業者」の場合は建物価格に対してのみ消費税が課税されるということです。
土地は非課税なので、土地部分の価格には消費税が課税されません。

売主が「個人」か「事業者」かの見極め方

ではどのように売主が「個人」か「事業者」か見極めるのでしょうか？

それは販売図面やネットの概要欄の「取引態様」の欄をみることです。

上の画像はアットホームの物件画面に出てくる箇所です。
ページの下の欄にあります。

アットホーム以外のスーモやホームズなどのポータルサイトにも載っています。

チラシなどには右下の欄に載っていることが多いです。

この「取引態様」を見て判断します。
では具体的に解説していきます。

売主が「個人」である場合

売主が「個人」の場合は消費税がかかりません。
売主が「個人」の場合ですが、見極める方法は以下の通りです。

• 販売図面やネットの概要欄をみて「取引態様」の欄が”〇〇媒介”や”仲介”と書いてあるか

これを確認してください。

”〇〇媒介”や”仲介”と書いてある場合は不動産会社が個人の売主から販売を任されている可能性が高いとわかるからです。

このことが書いてある物件は売主が「個人」である場合が多いです。

売主が「事業者」の場合

売主が「事業者」の場合は消費税がかかります。
売主が「事業者」の場合の見極め方法は以下の通りです。

• 新築物件
• 販売図面やネットの概要欄をみて「取引態様」の欄が”売主”と書いてあるか

これを確認してください。

新築物件は当たり前ですが、ハウスメーカーや工務店が家を作って販売するので事業者です。

「取引態様」の欄が”売主”と書いてある場合は不動産会社などが直接販売している。
という意味ですのでこの場合も事業者であることがわかります。

また、中古マンションなどもリフォームやリノベーションをしている物件も事業者である可能性が高いです。

もちろん一番確実なのは物件を販売や仲介している不動産会社に聞くことです。
興味のある物件があれば聞いてみましょう。

この消費税のかかる場合とかからない場合において注意すべきことがあります。
それは仲介手数料の計算です。

詳しくお話ししていきます。

仲介手数料で注意すべきこと

売主が「個人」か「事業者」で消費税が変わることはわかりましたね。
そこで仲介手数料の際に注意すべきことがあります。それは

• 仲介手数料は建物（家・マンション）の税抜き価格で計算する

ということです。

土地だけの取引の場合は、先ほどお話しした通り非課税です。
そのままの売買価格で仲介手数料を計算すれば問題ありません。

しかし不動産の物件価格は売主によって消費税がかかる場合とかからない場合があります。
これは先ほどのお話しで分かったと思います。

不動産の物件価格は一般的には総額で表示されています。
消費税が含まれている建物は税込みで表示されています。

これは土地・建物を合わせて売買する場合は、消費税のかからない土地と消費税込みのと建物が合算して表示されるということです。

仲介手数料を計算するときは、この建物の税抜き価格で計算するということです。
具体的に解説します。

具体例

土地：２，０００万円、消費税がかかる建物（新築物件など）：３，０００万円で考えてみます。

土地は非課税ですが、建物には３，０００万×消費税（８％）＝２４０万円がかかります。

したがって総額は５２４０万円です。

ここで５２４０万円で仲介手数料を計算してはいけません。
税抜き価格の５０００万円で計算します。

仲介手数料を上限の３％+６万円で計算するとして、

（５０００万円×３％+６万円）×消費税（８％）
＝１６８万４，８００円

これが仲介手数料となります。

もし、税込みの５２４０万円で計算してしまうと１７６万２，５６０円となってしまいます。
７７，７６０円も差が出てしまうので注意が必要です。

もしこのことを知らなかった場合、不動産会社から税込み価格で仲介手数料を計算されても何も気づかず払ってしまうと思います。
（そんな不動産会社はないと思いますが･･･）

そうなってしまうと大変損ですよね？
払わなくてもいいお金をはらってしまうわけですから。

そういったことがないようにご自身で確認することも大切だと思います。

まとめ

売主が「個人」の場合

• 売主が「個人」→消費税かからない
• 見極め方は「取引態様」の欄が”〇〇媒介”や”仲介”と書いてあるか

売主が「事業者」の場合

• 売主が「事業者」→消費税かかる
• 見極め方は新築物件か、「取引態様」の欄が”売主”と書いてあるか

仲介手数料で気をつけるべきことは

• 仲介手数料は建物（家・マンション）の税抜き価格で計算する

いかがでしたでしょうか？

仲介手数料と消費税の仕組みをしっかり理解して不動産の取引に役立てましょう。