マンションの管理 ここをチェックしよう!

マンションを購入すると管理組合の一員となり、マンションの維持・管理をしていかなければなりません。
よく、「マンションは管理を買え」といわれるほど「管理」は重要なものになります。
将来の資産価値にも影響がでます。

この「管理」とはどのようなことをいうのか。
そして購入の際に具体的にどのようなところをチェックすればいいのかを話したいと思います。。

管理形態は大きく分けて3つ

マンションの管理は管理会社に任せたり、全て自分たち(マンションの住民)で行ったりマンションにより違いがあります。
この管理形態によって管理費や組合人(マンションの住民)の負担が変わっていきます。

この管理形態は大きく3つに分かれます。

①全部委託

すべて管理会社に委託する形態です。
新築マンションなどの多くはこの形態をとっているところが多いです。

管理組合(マンションの住民)の負担が少ないのがメリットですが、全て任せるため管理費が高くなります。

 

②部分委託

管理業務の一部を管理会社に委託する形態です。
例えば、大規模修繕や積立金の計画だけだったり、会計業務だけを行ったりします。

全部委託よりは管理組合の負担が多くなりますが、管理費は業務の一部のみですので全部委託よりは安く済みます。

 

③自主管理

管理業務の全てを管理組合で行う形態です。
古いマンションや、小規模なマンションなどはこの形態をとっているところが多いです。

管理会社に委託をせずに管理するので、管理費は他の形態に比べ安く済みます。
しかし、管理組合の負担はとても大きいです。

住民の意識が低いと管理が行き届いてなかったり、管理組合としてまとめに機能してない物件もある可能性があります。
さらに注意が必要なのは修繕積立金が不足していたり、大規模修繕計画がされていなかったりするので管理規約でしっかり確認する必要があります。

 

マンションの管理費が高い順でいうと
全部委託>部分委託>自主管理

マンションの負担が高い順でいうと
自主管理>部分委託>全部委託

このようになります。

 

マンション管理員の勤務形態

全部委託や部分委託の場合、マンションの管理のしかたにも違いがあります。

①常駐
管理員が住み込みで働きます。

②日勤
管理員が通勤して決められた勤務時間に働きます。

③巡回
管理員が定期的にマンションに行き、巡回します。

管理員の主な業務は、受付や清掃、点検などです。

大規模マンション→常駐
中規模・小規模マンション→日勤または巡回

となっている傾向があります。

マンションの管理はここをチェックしよう

では、購入を検討する際に、マンションのどこをみればいいのでしょうか。
内覧の際にはマンションの部屋だけでなく共用部分もチェックしましょう。

①エントランス(入口)・メールボックス

エントランスはマンションの外観で非常に重要な箇所です。
エントランス周辺の植栽が綺麗に手入れされているか。ゴミが落ちてないかなどをチェックしましょう。

また、メールボックスも空き部屋のポストにチラシがはみ出る程入っていたり、チラシが散乱していないか。
掲示板が定期的に更新されているかを確認しましょう。

②ゴミ置き場

ゴミ捨ては分別などしっかり守られているかを確認しましょう。
マンションに住んでいる人のモラルなどもわかってきます。

③自転車・バイク置き場

自転車・バイクは決められた場所に置かれているか、雑然と置かれていないか。
また、照明などは切れていないかチェックしましょう。

④エレベーター

これは管理と直接関係ありませんが、マンションの戸数に対してエレベーターの数が少なくないか確認しましょう。
目安は60戸に対して1基です。

その他に気に入った物件があれば今までどのような修繕を行ったか、修繕履歴の確認や、大規模修繕の計画や積立金なども確認しておくとなお良いと思います。

 

まとめ

①マンションの管理形態は、全部委託・部分委託・自主管理の3つの形態

 マンションの管理費が高い順でいうと 全部委託>部分委託>自主管理
 マンションの負担が高い順でいうと 自主管理>部分委託>全部委託

②マンションの管理員の勤務形態は、常駐・日勤・巡回の3つの形態

③マンションの管理は共用部分をチェック。
 内覧する際に部屋だけでなく共用部分もしっかり確認しましょう。

マンションの管理はより良い住環境を維持していくだけでなく、将来の資産価値にも影響がでてきます。
マンションの部屋だけでなく、どのような管理がされているかも購入の際の判断材料にしていただければと思います。

 

 

 

 

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