中古マンション購入の諸費用、どこまで節約できる?

中古マンションを購入する際は物件価格の他に仲介手数料などの様々な諸費用がかかります。
どんなものにお金がかかるか、また諸費用はどこまで節約できるかを考えてみました。

 

諸費用の項目と概算金額

例えば5千万円の中古マンション購入するとして、かかる諸費用は以下になります。
※概算金額なので実際に掛かる費用とは相違します。

5千万円の中古マンションを購入しようと思うと300万円程の諸費用がかかることがわかります。

また、「節約」の欄の記号はその項目が節約ができるかどうか表したものです。
〇はやり方によっては可能な項目。
✖は税金など、節約ができない項目です。

これに加えて、購入の際に売主様に支払う手付金や、購入後も引越しや家具の購入費用もかかります。

よく諸費用は購入金額の5%~10%は見ておきましょうと言われていますが、やはりその範囲内には必要になっていきます。

本題であるこの諸費用をどこまで抑えることができるのでしょうか。
検討してみたいと思います。

税金はほとんど節約できない

購入時にはいろいろな種類の税金がかかります。
上の表で「〇〇税」と書いてある部分ですね。

税金の決定はマンションの評価や住宅ローンを借りる金額によって変わります。

この税金はどのマンション、戸建てを買ってもついてまわるのでほとんどの税金が値引きや割引などはできません。

ただ、不動産取得税に関しては一定の条件を満たせば軽減措置や還付を受けられる場合があります。
また別の機会でお話ししたいと思います。

 

銀行の保証料は、節約できるが・・・

対面営業の銀行(大手銀行・地銀・信金)では銀行の保証料がかかります。

これは万が一、住宅ローンの支払いが出来なかった時に、保証会社が住宅ローンを肩代わりをするためです。
銀行側からすると、住宅ローンをしっかり回収するために保険を掛けるようなものですね。

詳しい説明はまた次の機会にしますが、この保証料は全ての金融機関や商品に必要というものでもありません。
金融機関によっては保証料不要のところもあります。

保証料がかからない契約をするには以下の方法があります。

  • ネット銀行(住信SBI、ソニー銀行、楽天銀行・・・)など保証料が0円の銀行を利用する。
  • フラット35を利用する

この方法をとれば保証料の節約ができます。

しかし、保証料がかからないとはいえ安易に金融機関を選択するのは得策ではありません。
以下のポイントを確認しましょう。

ネット銀行(住信SBI、ソニー銀行、楽天銀行・・・)を利用する場合の注意点

ネット銀行などで多いのは、保証料はかからないが、代わりに「融資事務手数料」として手数料がかかる場合があります。
借入金額×2.16%ほどの手数料がかかるところが多いです。

結果的に保証料と一緒かそれよりも多くの費用が掛かる場合があるので注意しましょう。

 

金利や条件を確認しよう

金利や条件などによって将来支払う総額費用が結果的に大きくなってしまう可能性があります。

金利などが高い場合に住宅ローンの返済の総額が大きくなってしまい、将来的に支払う金額が多くなってしまう場合があります。

事務手数料と保証料の比較や、金利や条件など、どのプランがご自身に合うかどうかをしっかり検討しましょう。

 

保険はプラン次第。抑えるためには最小限の保険に加入しよう

住宅ローンを組む際は火災保険に加入する必要があります。
日本は地震大国ですから、合わせて地震保険にも加入する方がほとんどだと思います。

この保険料ですがプラン内容が同じ場合、ほとんど値段に差がないと感じています。。
ネット保険を利用すれば安くはなりますが、火災保険に関しては金額に凄く差が出ると個人的には感じません。

費用を抑えるには、保険会社選びよりも必要最小限に抑えたプランを選ぶことが重要では無いかと思います。

なお地震保険に関しては、どこの保険会社で入っても補償内容や保険料は一緒です。

 

登記は自分でも行えるが・・・

マンションの購入の際に物件金額を支払うと同時に登記をする必要があります。
一般的には司法書士に報酬を支払って手続きをやってもらいます。
司法書士報酬は8万円~15万円程です。

この登記ですが自分でもやれないことはないです。
自分でやれば司法書士報酬代を浮かせることができます。

しかし、登記手続きの手間とリスクを考えれば司法書士に依頼することをおすすめします。
また住宅ローンを組む際は、自分で登記をやろうとしても借入先の銀行から止められることもあるそうです・・・。

詳しくは”なぜ登記をするのか? に記載しておりますのでよかったら参考に頂けれと思います。

 

 

一番効果があるのは仲介手数料の割引

上の表からもわかる通り、諸費用の中で一番負担のかかるお金は不動産会社に支払う仲介手数料です。

仲介手数料は400万円を超える金額に対しては上限、物件価格の3%+6万円(税別)の金額がかかります。
詳しくは”仲介手数料について” を参照ください。

この仲介手数料は、法律で上限(物件価格の3%+6万円)が決まっております。
決まっているのは上限だけなので、交渉次第ではいくらかの値引きや割引をしてくれる可能性があるかもしれません。

仲介手数料を半額で賢く売買するならこちら→ブレインのシステム

ただ、大手不動産会社や財閥系の会社などは、規定で一切の値引きをしない所が多いです。

もし知り合いや、仲介手数料を値引いてくれそうな不動産会社があれば、交渉してみるのもいいかもしれません。

 

結局いくら節約できる?

これまでの話を元に、結局いくら節約できるか検討してみます。
※その他の税金などの節約できない諸費用は同じだと仮定します。

条件としてはこの3つの節約をします。

①不動産仲介手数料の値引きの会社を選定(ここでは半額と想定)

156万円→78万円
78万円の節約

 

②事務手数料無料の銀行のローンを組む

50万円→0円
50万円の節約

 

③登記手続きを自分でやる。(司法書士報酬の節約)

10万円→0円
10万円の節約

 

合計 300万円→162万円

この3つを節約すると138万円ほど節約する事ができます。

具体的な方法として・・・

 

①不動産仲介手数料の値引きの会社を選定(ここでは半額と想定)

仲介手数料の値引きの会社ですが、仲介手数料半額の会社を利用するとします。
もちろん愛知県内であればブレインは仲介手数料半額です。

②事務手数料無料の銀行のローンを組む

事務手数料無料ですが、ネット銀行のソニー銀行を利用します。
※ここでは保証料の節約に適したプランのみを考えているので必ずしも該当銀行を薦めるわけではありません。
前述の通り、金利や条件など総合的に検討しましょう。

ソニー銀行では保証料は0円であり、なおかつ事務取扱手数料が43,200円と対面での事務手数料と変わりありません。

③登記手続きを自分でやる。(司法書士報酬の節約)

登記手続きは自分ですべて行うこととします。

前述の通り、リスクや手間の多さを考えると現実的ではありませんが、10万円ほど節約できます。

少し無理やりではありますが、諸費用は100万円以上は節約することができるかもしれません。

 

まとめ

  • 購入にかかる税金はほとんど値引きできない
  • 銀行の保証料は節約できるが、金利や他に費用が掛からないか注意が必要
  • 火災・地震保険はプラン次第。費用を抑えるなら補償を最小限に。
  • 登記は自分でやれば10万円程節約できるが司法書士にお任せした方がよい。
  • 諸費用の中で一番負担が大きいのは仲介手数料
  • やり方によっては諸費用を100万円以上節約することができる

諸費用がいくらまで抑えられるか考えてみましたが、このことから簡単に削れる項目はあまりありません。

また、抑えたとしても自分でやるにはとてつもない労力がかかったり、結果的には多くの金額を支払う事になる可能性があります。
最終的には諸費用は十分に確保したうえで資金計画を立てることが大事だと思います。

話が少しそれますが、購入費用を抑えるためには、諸費用を抑えるのではなく物件価格の値引き交渉をして金額を抑えることも大切です。
値下げしやすい中古マンションはあるのか?

また、マンションの金額が大きいほど仲介手数料は高くなります。
ブレインを含め、仲介手数料が半額の会社を利用するのも節約する方法のひとつです。

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