不動産屋の仲介手数料「無料」のからくりとは?

 

不動産を売買すると不動産屋から「仲介手数料」が発生することはみなさんご存知のことだと思います。

不動産屋の手数料は物件価格が400万円を超えると上限で3%+6万円(税別)の費用がかかります。

ブレインでは仲介手数料を上限3%+6万円の半額でお客様に提供しておりますが、仲介手数料を無料にする不動産会社もあります。

ブレインが半額にできる理由はこちらから
ブレインの仲介手数料が半額の理由は?

特に仲介手数料「無料」は不動産会社がどうやって利益を出すことができるか疑問に思いますよね?

今回は仲介手数料の仕組みについて、また仲介手数料が無料になるからくりについてお話ししたいと思います。

 

仲介手数料3%+6万円はあくまで上限

不動産を売買するときに当然のように言われるがまま上限額を支払っている方がほとんどではないでしょうか。

冒頭でもお話しした通り、不動産の仲介手数料の3%+6万円(物件価格が400万円を超える場合)はあくまで上限です。

また、この3%+6万円は速算式という方法で、簡単に計算できるようにしています。
仲介手数料は取引する物件価格によって変わってきます。

詳しい計算方法については、コラム”仲介手数料 しくみは?計算のしかたは?”を参照ください。

この上限は宅地建物取引業法で定められています。
不動産会社がこの上限3%+6万円を超える仲介手数料を請求すると法令違反となります。

法令で定められているのはあくまでも上限ですのでこの金額以下の手数料を請求することは全く問題ありません。

 

不動産の取引は一生のうちに何度もする人は少ないと思います。

そのため、知らないまま仲介手数料は絶対な決まり事だと思って当たり前のように支払ってしまうと思います。

大手や名の知れたフランチャイズの不動産屋は一般のお客様を相手に手数料を値引きすることはほとんどないのではないでしょうか。

もし上限であることを知っていても、大手の不動産屋などに「値引きしてくれ」と言っても取り合ってくれないことはほとんどだと思いますが・・・。

「仲介手数料無料にします」だとか「半額にします」という不動産屋も増えてきました。
なぜそれでもやっていけるのでしょうか。

 

ブレインの場合は人件費や無駄な広告費の削減だったりで仲介手数料の半額を実現できていますが(Breinのシステムについて)、無料だと0円で利益出ないじゃないかと思いますよね。

無料の会社はどうやって利益が出るからくりになっているかをお話ししたいと思います。

 

仲介手数料が無料のからくり

Breinでは仲介手数料を半額で提供していますが、仲介手数料を無料にする不動産会社もあります。

値引き額が大きいだけに他の名目でお金を徴収されるか、または変な物件しか紹介されないかなどネガティブにとらえてしまう人もいるかもしれません。
手数料を無料にしている会社によって利益を出す仕組みは様々だと思いますが、基本的にはこの1点につきます。

それは、売主から仲介手数料をとれる物件のみを扱うということです。

売主から仲介手数料がとれる物件とは、以下の2通りあります。

①ハウスメーカーの新築戸建てや、建売物件、不動産屋が売主のマンションなど、売主が「会社」の物件

②売主が「個人」で売却を任された物件

※②の売主が「個人」の物件の場合は一つの不動産会社で任される数は大手でも多くはありませんので①をメインにお話しします。

売主が「会社」の物件は、契約が決まると広告宣伝費などもかねて仲介手数料をいただくことができます。
そのため買主側から仲介手数料をもらわなくても成り立つことができるのです。

ただ、売主から仲介手数料がとれる物件はそれほど多くはないので、仲介手数料無料の会社が扱う物件は新築戸建てに限定されることがほとんどだと思います。
マンションの場合だと、売主が「会社」の仲介手数料がもらえる物件が少ないですからね。

興味ある方は仲介手数料無料の会社が扱う物件に注目してみてください。
ほとんどが新築戸建てに限定されていると思います。

 

仲介手数料を割引きする会社で気をつけたいこと

仲介手数料が割引きされることは金額面では非常にお得になります。
一方で注意しておきたいこともあります。それは以下の通りです。

  • 他の名目で仲介手数料以外の支払いを要求されないか。
  • 不動産屋が本来やるべき仕事の義務をしっかり果たしてくれるか。
  • 値引き交渉などもしっかりやってくれるか

大きくこの3点に注意していただきたいと思います。
詳しくお話ししていきたいと思います。

 

①他の名目で仲介手数料以外の支払いを要求されないか。

仲介手数料が割引されたとしても、その他で余分に支払いを要求されては本末転倒です。
よくある例は住宅ローンの手続きを不動産屋が代行する際にとられる手数料です。
「代行事務手数料」や「住宅ローン代行手数料」などといった名目で請求されたら気を付けましょう。

手数料の割引きする不動産屋にかぎらず、この「代行手数料」をとる不動産屋はあります。
相場としては3万円~10万円ほどでしょうか。

ほとんどの不動産屋は金融機関からの紹介から住宅ローンの代行手続きを無料でやってくれます。

住宅ローンの手続き自体は銀行のローンセンターなどに出向けば銀行員の人たちが教えてくれます。
もしこのような名目でとられそうなら自分でやって銀行に出向いてやったほうがいいでしょう。

仲介手数料が安くなっても他の名目で金額が積み上がってトータルであまり変わらなかった。
とならないように疑問に思ったところがあればきちんと説明を受けましょう。

 

②不動産屋が本来やるべき仕事の義務をしっかり果たしてくれるか。

不動産屋の仕事は物件の案内や契約だけでなく、住宅ローン手続き、現地調査、契約書の作成・説明、決済の立ち合いなどたくさんあります。
基本的にはこれらの仕事が不動産の仲介手数料に含まれていると考えていいと思います。

無料や半額だからといってこのような仕事をしてもらえないとトラブルになったり、円滑に取引ができなくなる可能性があります。
不動産の取引がスムーズにいくよう仕事をしっかりしてくれるかを見極めることが重要です。

 

③値引き交渉などもしっかりやってくれるか

値引き交渉をしっかりやってくれるかも大事なポイントです。
不動産の値引きは価格が大きい分、値引き交渉がうまくいくと数十万円と大きい金額がお得になります。

仲介手数料を割安にしてくれてなおかつ、値引き交渉もうまくやってくれれば効果は大きいですよね。
しっかり交渉してくれるか聞いてみるのはいいことかもしれません。

値引き交渉については下記コラムも参照いただければと思います。

値下げしやすい中古マンションはあるのか?

値引き交渉はいつやるの?誰がやるの?交渉前に準備しておきたいこと

 

 

まとめ

仲介手数料を半額にしたり、無料にする不動産屋も増えてきました。

「仲介手数料無料(半額)=悪い不動産屋」でも、「仲介手数料上限までとる不動産屋=悪い不動産屋」ということではありません。

どちらの不動産会社を選ぶにしても、みなさんがより満足度の高い不動産の取引を実現してもらえる不動産屋を選ぶことが重要です。
このコラムを通じて不動産取引の知識をつけていただいて満足度の高い不動産の売買をしていただければ幸いです。

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