中古マンション 築何年までなら安全?

中古マンションの購入を検討されているお客様から、「築何年までのマンションが安全ですか?」
という質問をよく受けます。
弊営業エリアである愛知県名古屋市ではこの数年で巨大な地震が起こると言われています。

絶対にこれというのはありませんが、「築30年以内」を目安にして頂くのをおすすめしています。
なぜかというと「新耐震基準」を満たしているかどうかが関係しているからです。
今回は中古マンションの購入基準の目安となる新耐震基準についてお話ししたいと思います。

 

新耐震基準とは?

「新耐震基準」とは1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた建物で、地震に耐えることのできる構造の基準です。
これは1978年に起きた「宮崎県沖地震(震度5)」を受け、より大きい地震に耐えられるように制定されたものです。
それまでの基準(1981年6月1日以前)は「旧耐震基準」と言われております。

この新耐震基準と旧耐震基準の基準の違いは以下の通りです。

旧耐震基準
・震度5程度の地震で倒壊しないこと

新耐震基準
・震度5強程度の中規模地震でほとんど損傷しないこと
・震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと

旧耐震基準では、「震度5で倒壊しない」という基準でしたが新耐震基準では「ほとんど損傷しない」に変わっています。
また、旧耐震基準では大規模地震についてはそもそも基準がありませんでした。
新耐震基準によってより地震に強い建物を造らないといけなくなったことが分かったと思います。

国土交通省HP 建築:住宅・建築物の耐震化について より抜粋

 

新耐震基準の見分け方

新耐震基準は1981年(昭和56年)以降に建築確認を受けた建物と先程お話ししましたが、注意点があります。
それは建物の完成した日(竣工年)ではないということです。

新耐震基準を満たしている物件は「建築確認済証」がその日以降に交付されている必要があります。
建物を建てる前に建築基準法などの法律に違反していないか、新耐震基準を満たしいているか確認を受ける必要があります。
これがOKされると確認済証が交付されます。
この建築確認済証が新耐震基準の日以降に交付される必要があります。

新耐震基準の年以降に完成したマンションでも、確認済証の交付がそれ以前にされていないと基準を満たしていない可能性があります。
完成日が新耐震基準の制定日と近い場合は不動産屋に確認することをおすすめします。

 

熊本地震での倒壊状況はどうだったか

直近で起きた巨大地震としては2016年に起きた熊本地震があります。
この地震の際は新耐震基準の場合の被害状況はどうだったのでしょうか?

木造建築物の倒壊状況

・旧耐震基準の木造建築物の倒壊率(昭和56年5月以前)は28.2%(214棟)

・新耐震基準の木造建築物の倒壊率(昭和56年6月~平成12年5月)は8.7%(76棟)
・新耐震基準の木造建築物の倒壊率(平成12年以降)は2.2%(7棟)

国土交通省HP より抜粋

木造物件の場合、倒壊率に大きな差が出たのがわかると思います。
次に鉄骨造や鉄筋コンクリート造ではどうだったのでしょうか?

木造以外の建築物の倒壊状況

①鉄骨造で倒壊したもの
・地盤・擁壁の崩壊(2棟)
・隣接物の衝突(2棟)
・新耐震基準を満たしていないもの

②鉄筋コンクリート造
・新耐震基準導入以降で倒壊が確認されたものはなかった

国土交通省HP より抜粋

鉄骨造は少数、鉄筋コンクリート造では倒壊はなかったと報告があります。
新耐震基準の建物は地震に対して強い構造を持っていることが分かったと思います。

 

まとめ

①新耐震基準である1981年(昭和56年)6月1日を以降に確認を受けた物件を選ぶ

②新耐震基準の見分け方はは建った日ではなく建築確認済証の交付日から判断

③旧耐震基準に比べて新耐震基準の方が圧倒的に倒壊率が下がる

築古のマンションは価格が安く、リフォームをしてもお手頃に購入できるメリットもあります。
しかし、古すぎると地震に耐えられず倒壊して命の危険にさらされる可能性もあります。
新耐震基準を一つの目安にして安全なマンション選びをおこなっていきましょう。

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