瑕疵(カシ)担保責任とは?

 

「瑕疵(カシ)担保責任」
日常ではなかなか使う言葉ではないのであまりなじみのない言葉かもしれません。

不動産の売買の際にはこの「瑕疵(カシ)担保責任」の取り決めが非常に重要になります。
今回はこの「瑕疵(カシ)担保責任」についてお話ししたいと思います。
少し長い話になってしまいますが宜しければお付き合い下さい・・・。

瑕疵(カシ)担保責任とは?

売買などの有償契約において、契約の当事者の一方(買主)が給付義務者(売主)から目的物の引渡しを受けた場合に、その給付された目的物について権利関係または目的物そのものに瑕疵があるときには損害賠償などの責任を負う(561条以下。売買以外の有償契約への準用につき559条)。これを担保責任というが、このうち目的物そのものに隠れた瑕疵があった場合の責任を瑕疵担保責任という

Wikipediaより引用

少し分かりにくいと思いますので、簡単に説明しますと、

「契約の際にはわからなかった、または売主が伝えなかった不動産の欠点や情報があった場合(これを隠れた瑕疵といいます) その責任を売主様が負いますよ。」

というものです。

この取り決めは契約後の不動産のトラブルや被害を防ぐ役割を持つ効果があります。

具体的な瑕疵(カシ)とは?

・建物に雨漏りがある。
・建物が傾いていたり、壊れそう。
・シロアリなどの害虫による被害がある。
・土地の地下にガラ(ガレキや廃材など)が出てきた。
・土地に祠や井戸などがある。またはあった。

などです。
かなり広範囲ですね。

ただ、注意が必要なのは先程述べた「隠れた瑕疵」というのが重要になります。
契約の際、事前にそういった不動産の情報を買主に通知した場合、それを承諾の上で購入する場合は「瑕疵担保責任」の対象にはなりません。

この場合は「告知書」というものを作成して書面で買主に通知するのが一般です。

瑕疵担保責任の期限は?

瑕疵担保責任の期限は、民法と宅建業法で決められています。

民法では「瑕疵を知ったときから1年」と決められています。

これは言葉通りですが瑕疵を見つかったときから1年以内であれば売主に責任の追及ができるということです。

この期間は言い換えると半永久保証みたいなものです。
購入後何年経過しても瑕疵を見つけたら責任追及できますからね。

この民法の期間で契約してしまうと売主にかなりの負担がかかりますよね。
なので、この期間をどうするかを決めていきます。

一般的に、中古住宅や土地の場合は引渡しから3か月~6か月が多いです。
先程の民法の期間と注意してほしいのは「引渡しからということです。

瑕疵を発見したとしても土地の所有権が移ってからその期間が過ぎてしまうと責任の追及ができないということに注意が必要です。

売主が宅建業者だと規定が厳しい

また、宅建業法でも期間の決まりがあります。
これは売主が不動産業者の場合に適用される法律です。

この期間は不動産の引渡しから2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりませんん。

これは不動産業者はその道のプロだから責任も厳しくします。というものです。

更に売主の不動産業者がこの、引渡しから2年という期間より易しい契約を結んだ場合、(例えば、引渡しから3か月以内など)
この場合は易しい契約が無効となり、民法の規定が適用されます。
「知った時から1年」という半永久保証ですね。

瑕疵担保責任の免責について

これまでは瑕疵の責任についてお話ししましたが、ここでは免責(責任を負わない)についてお話しします。

これは、不動産に欠陥などがあっても責任を負わないというものです。

この契約に多い不動産はどういうものかというと、築年数の古い中古物件に多いです。
こういった物件は購入前などにあらかじめ物件が大丈夫かどうか調査したほうが良いかもしれませんね。

まとめ

・瑕疵担保責任とは、「隠れた瑕疵があった場合その責任を売主様が負いますよ。」という取り決め。

・民法では「瑕疵の知ったとときから1年」となっているが、一般的には「引渡しから3か月~6か月」が多い。

・売主が不動産業者の場合、「引渡しから2年」と宅建業法で厳しい規定が置かれている。

・瑕疵担保免責になっている物件もあり、築古の中古物件に多い。

 

今回は少し難しくて長い内容のお話でしたが、とても不動産売買の際に重要なポイントになりますので
是非覚えていただきたい内容になります。契約時にはしっかりと確認しましょう。

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