リノベーション済みマンション購入時に注意したい7つのポイント

 

リノベーション済みマンション(以下、リノベ済みマンション)は中古マンションでありながら内装から住宅設備まで新しくなるため、新築に近いかたちですむことができます。

また新築マンションに比べてリーズナブルな価格で購入できるため、リノベ済みマンションは人気を集めています。

ただ、リノベ済みマンションを購入する場合に、注意したいところもあります。

今回はリノベ済みマンションやフルリフォームされている中古マンションを購入する場合にチェックしたい7つのポイントを紹介したいと思います。

 

リノベ済みマンション購入時に注意したい7つのポイント

リノベ・フルリフォーム物件を購入する際は内装や価格をチェックすることはもちろんですが、その他にチェックしておくと良い項目があります。

以下が購入時にチェックしたい7つのポイントです。

 

  • リノベ・リフォーム箇所はどこまでされている?
  • 築年数は25年以上?
  • 耐震工事や耐震証明はある?
  • 住宅ローン減税などの税の優遇装置は適用される?
  • 管理状態は?
  • 修繕積立金と修繕計画はどうなってる?
  • 保証・アフターサービスはある?

 

ひとつずつ確認していきましょう。

 

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リノベ済みマンションに限らず、中古マンションを購入してリノベをする際にも共通することがあるので、そういう方もぜひチェックしてみてくださいね

 

 

リノベ・リフォーム箇所はどこまでされている?

リノベーションとは、機能、価値の再生のための改修と定義づけられていますが、実はリフォームとの明確な線引きはありません。
(一般社団法人「リノベーション協議会」より引用)

詳しくは下記コラムへ↓
リノベーションとは?リフォームとの違いは?

リノベ済みマンションといっても施工会社によって、どこまでリノベ・リフォームをするかは会社によってバラツキがある可能性があります。

そのため間取りや内装・水回り設備などの表面的な部分のチェック以外にも見えない箇所についてもチェックする必要があります。

見えない箇所とは具体的には、以下のような箇所です。

 

  • 給湯設備(温水器・ガス給湯器など)
  • 配管(給排水管・ガス管など)

 

内見時には表面的な部分のチェックはできますが、配管設備などの見えない箇所についてはチェックすることができません。
こういったことも確認するとよいと思います。

確認方法として一番わかりやすいのは、販売図面の工事履歴をみることです。

 

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工事履歴はリノベ済みマンションの場合はチラシなどにほとんど載っています

 

この他にも、物件によっては工事の過程などが写った施工写真を見ることができる物件もあります。
どのようにリノベされているか、過程までわかるとうれしいですね。

ただ築10年~15年前後の築浅の物件であれば、中の設備まで交換・工事をする必要がない場合もあります。

 

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築20年を超えるような物件がある場合は特にチェックしてみるといいと思います。

 

築年数は25年以上?

リノベ済マンションは築年数がかなり経っている物件もあるため、もちろん築年数はチェックする必要があります。

 

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築年数は25年以上経過していないか

 

この築25年を目安にしてもらえればいいと思います。

「なぜこの25年なのか」というと2つの理由があります。

 

  • 築25年以上だと住宅ローン控除などの税制優遇が使えない可能性あり
  • 「旧耐震基準」のマンションだと耐震に不安

 

この理由のためです。

 

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この二つの理由はこのあと詳しく解説していきたいと思います。

 

耐震工事や耐震証明はある?

先ほどのお話しに「旧耐震基準のマンションだと耐震に不安」と書きましたが、築年数によってマンションの耐震構造が変わっていきます。

マンションの耐震構造を決める「耐震基準」には、「新耐震基準」と「旧耐震基準」の2つがあります。

旧耐震基準の建物とは、1981年6月1日以前に確認申請を受けた建物」のことをいうのですが、この基準の建物だと耐震に不安があります。

 

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築年数でいうと、築38年前後の建物ですね。
(※2019年現在)

 

 

旧耐震基準の建物は新耐震基準と比べて耐震基準が緩いです。
そのため、耐震性も旧耐震基準の建物は新耐震基準と比べて地震が弱いということです。

ただ、旧耐震基準のマンションが一概に「ダメ」というわけではありません。

マンション全体に耐震工事・補強がされているかをチェックしましょう。

マンションに耐震工事や補強がされていると、「耐震適合証明書」や既存住宅売買瑕疵保険」などの証明を受けることができます。

この証明は検査や耐震工事をして一定の基準を満たす必要があります。

 

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旧耐震の建物でもこの証明が受けてあれば安心ですね。

 

それでは耐震強度は何をチェックすればよいかというと、

 

  • 築年数が1981年6月以前のものか(築38年前後)
  • 旧耐震であっても耐震工事がされているか・耐震に関する証明が受けてあるか

※旧耐震基準の日にちは「確認申請」の時期ですので、築年数ではありません。
1981年~1982年前後に建てられている物件は旧耐震の可能性があるので目安としてとらえてください。

 

下記に旧耐震基準と新耐震基準について詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
中古マンションの耐震は大丈夫? 旧耐震のマンションの選び方は?

 

住宅ローン減税などの税の優遇措置は適用される?

中古マンションを購入する際は一定の要件で住宅ローン減税などの税の優遇措置を受けられます。

先ほどのお話しで「築年数をチェック」の項目で築25年以上と解説しましたが、これが税の優遇措置の要件のひとつになります。

ただし、築25年以上のマンションでもある条件を満たせば優遇措置を受けることができます。

それは、先ほどのお話しでもあった「耐震適合証明書」や既存住宅売買瑕疵保険」などの証明を受けることです。

 

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この条件があれば税の優遇を受けることができます。

 

詳しく下記コラムに詳しく解説してます。
中古マンションの耐震は大丈夫? 旧耐震のマンションの選び方は?

 

管理状態は?

リノベ済みマンションは内装などの専有部分は変えることができますが、マンションの外観・廊下などの共用部は変えることができません。

これはどの物件にもいえることですが、管理が行き届いていればマンションがキレイなまま維持されたりしていいですよね。

具体的にチェックする箇所は、

 

  • ゴミ捨て場や自転車置き場はきれいか
  • 掲示板の情報はしっかり更新されているか
  • 修繕積立金や修繕計画はしっかり行われているか

 

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お部屋をみるだけでなくこういった箇所もチェックできるといいですね。

 

修繕積立金と修繕計画はどうなってる

気になる物件が出たら修繕積立金と修繕計画をチェックしましょう。

マンションを将来にわたって、しっかりと維持するためにこの2つの項目は重要です。

 

  • 修繕計画に対して、修繕積立金がしっかり貯まっているか
  • 計画はしっかりとされているか

このようなことをチェックしましょう。

 

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修繕積立金と修繕計画はチラシなどの販売図面にはほぼ載っていません。
担当の不動産会社に調べてもらいましょう。

 

保証・アフターサービスはある?

リノベ済みマンションは施工会社によっては独自に保証やアフターサービスを付けているところもあります。

お部屋の設備などになにか不具合や欠陥があった場合は施工会社の責任で修理や修繕を行ってもらえます。

 

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もしなにかあったとしても保証が手厚ければ安心ですね。

まとめ

リノベ済みマンション購入時に注意しておきたいポイントを紹介しました。

ブレインの営業エリアである名古屋市にもリノベ済みやフルリフォームされて販売されている中古マンションは人気を集めています。

メリットだけでなく、注意しておくところも頭に入れておくとより良い物件探しができると思います。

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