中古マンションの耐震は大丈夫? 旧耐震のマンションの選び方は?

 

築年数の古い中古マンションを購入して「リフォーム」「リノベーション」を行う方も多くなってきました。

築年数の古い中古マンションを購入の際、気になるポイントのひとつに「マンションの耐震性」があがってくると思います。

今回は築年数が古い中古マンションを購入する際に気をつけるポイントをお話ししたいと思います。

 

新耐震基準・旧耐震基準とは?

マンションの耐震性を知るうえで重要になってくるのが新耐震基準・旧耐震基準のどちらでマンションが建築されたかが重要のひとつになります。

まずは新耐震基準・旧耐震基準について解説したいと思います。

 

新耐震基準とは?

 

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1981年(昭和56)年6月1日以降に建てられたマンションは新耐震基準の建物です。
震度6強~7程度のゆれでも倒壊しないような構造の基準なっています。

 

 

旧耐震基準とは?

 

 

ベースオン

1981年(昭和56年以前)以前に建築確認を受けたマンションは旧耐震基準の建物です
震度5強程度のゆれでも倒壊しないような構造の基準となっています。

 

 

新耐震基準と旧耐震基準の違いを簡単に比較すると次のようになります。

 

新耐震基準と旧耐震基準との比較

新耐震基準と旧耐震基準の違いを比較すると

 

基準となる日にち耐震基準
新耐震基準1981年(昭和56年)
6月1日以降
震度6~7程度
旧耐震基準1981年(昭和56年)
6月1日以前
震度5程度

 

 

1981年6月1日を基準として、新耐震基準か旧耐震基準になるかの目安になります。

また、旧耐震基準のほうが新耐震基準に比べて耐震の強度が低いということがわかります。

 

ベースオン
目安として「1981年以前は注意」!
と思っていたらよいかもしれませんね。

 

 

注意が必要なのは、基準となる日にちはマンションが建築された年ではなく、建築確認を受けた日になります。

1981年6月1日以降に完成したマンションでも旧耐震基準の建物である可能性があるからです。

マンションが竣工に至るまで、1年以上時間がかかる場合があります。
建築確認を旧耐震基準に受けたあとに着工し、1981年6月1日以降に完成したマンションは旧耐震基準ということになります。

 

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1981年~1983年くらいに建てられた建物は旧耐震基準の可能性があります。
不動産会社に確認しましょう。

 

旧耐震のメリット・デメリットは?

旧耐震基準(1981年6月1日以前の建物)は新耐震基準よりも耐震基準が低いことがわかったと思います。

これだけみると、「旧耐震基準のマンションはやめたほうがいいのでは?」と思ってしまいます。

ただ旧耐震基準のマンションにもメリットがあり、また耐震の低さ以外にもデメリットがあります。

 

旧耐震のデメリット

旧耐震基準のデメリットは耐震基準の低さの他にも以下のようなデメリットがあります。

  • 住宅ローン控除が使えない ※特例あり
  • 不動産取得税・登録免許税が優遇されない。※特例あり
  • 贈与の非課税制度が使えない。※特例あり
  • 修繕積立金が高額の場合がある
  • 建替えのリスクがある

 

住宅ローン控除が使えない ※特例あり

旧耐震の住宅ローン控除が使えない可能性があります。

住宅ローン控除の要件のひとつに、マンションの場合、築25年以内に建築された建物である必要があります。
※木造一戸建ては築20年以内。

そのため旧耐震のマンションはある一定の要件を満たしません。

特例として、「耐震基準の証明」ができることができれば住宅ローン控除を使うことができます。

 

耐震基準の証明とは、

  • 耐震適合証明書が取得できる
  • 既存住宅売買瑕疵保険が締結されているもの

 

このどちらかを証明しなければいけません。

そのためには、そのマンションが検査や耐震工事をして一定の基準を満たす必要があります。

実際このように証明ができる旧耐震のマンションはなかなかありません。

 

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旧耐震のほとんどの物件が住宅ローン控除が使えないのが実情です。

 

不動産取得税・登録免許税が優遇されない

居住用の住宅を購入すると、不動産取得税・登録免許税がかかります。

築25年以内のマンションの場合は税金が優遇され、軽減を受けることができます。

旧耐震基準の建物は築25年を過ぎてるので軽減を受けることができず、マンション購入時に納める税金が割高になってしまいます。

この軽減措置も先ほどの住宅ローン控除のように「耐震基準の証明」ができれば優遇を受けることができます。

 

贈与の非課税制度が使えない

住宅の取得の際に両親や祖父母(直系尊属)から贈与を受ける場合は非課税制度を受けることができます。

マンションの場合、築25年以内の取得が条件となっており、旧耐震の建物は原則、非課税制度が使えません。

贈与も非課税制度も「耐震基準の証明」ができれば優遇を受けることができます。

 

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どの税金にも、優遇を受けるには築25年以内のマンションが条件。
特例を受けるには、耐震基準の証明が必要になります。

 

 

修繕積立金が高額の場合がある

マンションを購入すると修繕積立金を毎月支払うことになります。

修繕積立金は、築年数が経つほど金額が上がっていく傾向にあります。

旧耐震基準の建物は築浅の建物よりも修繕積立金が高額の場合があることも注意が必要です。

 

建替えのリスクがある

築年数がかなり経ってくると、「マンションの建替え」とういことにもなるかもしれません。

マンションの建替えには、所有者の4/5以上の賛成が必要になります。

ハードルは高いのですが老朽化が進むにしたがって建て替えの話が出てくるかもしれません。

 

 

旧耐震のメリット

旧耐震のマンションでもメリットはあります。

以下のようなメリットです。

  • 立地が良い場所に建てられていることがある
  • 築浅の物件より価格が安い。
  • 物件によっては旧耐震でもしっかりした耐震構造

 

立地が良い場所に建てられていることがある

良い立地にはすでにマンションやビルが建てられていることが多いです。

そのため築年数が古い建物でも好立地の場所にあることがあります。

 

築浅物件より価格が安い

旧耐震基準のマンションはやはり新耐震基準の建物よりも価格が安く設定されています。

特にデメリットのほうでも話した旧耐震基準は住宅ローン控除が適用されないことが多くあります。

住宅ローン控除が利用できない分価格も安くせざるをえない。
ということも考えられます。

 

物件によっては旧耐震でもしっかりとした構造

旧耐震だからといって耐震がしっかりしていないとは限りません。

旧耐震基準はあくまで基準です。
物件によってはしっかりとした構造をしているマンションももちろんあります。

 

 

旧耐震の物件に住むならどこをチェックする?

旧耐震でも構造がしっかりしているマンションもあります。

チェックすると良い項目は以下のとおりです。

  • 管理がしっかりしているか
  • 耐震適合証明書・既存住宅瑕疵保険が取得できるか
  • どのような構造か確認

 

管理がしっかりしているか

旧耐震基準の建物であっても管理がしっかり行き届いていれば、建物をしっかりした状態に保てている可能性があります。

では具体的にどこをみればいいのでしょうか?
以下の箇所を確認することをおすすめします。

 

  • 修繕積立金が計画通り積み立てられているか
  • 修繕履歴や修繕計画がしっかりと行われているか

 

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確認しづらい項目ですが、気に入った物件があれば不動産会社に調べてもらいましょう。

 

耐震適合証明・既存住宅瑕疵保険が取得できるか

「耐震適合証明」・「既存住宅瑕疵保険」は耐震に対して基準を満たさないと取得することができません。

この証明を取得するには検査し、基準に満たしていなければ耐震工事をするなどしないといけません。

 

証明を受けられる物件は、耐震に対して基準を満たした物件ともいえます。

その他に、証明があればデメリットにあげた税金の優遇を受けることもできます。

 

どのような構造か確認

マンションの構造によっても見分けることもできます。

旧耐震でも耐震に優れている低層の鉄筋コンクリート造(RC造)です。

 

なぜかというと、マンションの構造は、壁式構造とラーメン式構造の2種類に分かれます。
※細かな説明は別の機会でお話ししたいと思います。

どちらが耐震に優れているかというと、壁式構造の物件です。
壁全体で建物を支えているのでラーメン構造よりも強度が高いです。

壁式構造は低層の鉄筋コンクリート造(RC造)に多くみられる構造だからです。

見分け方としては、

  • 壁式構造⇒低層の鉄筋コンクリート造(RC造)
  • ラーメン構造⇒鉄骨造(S造)・20階以上の中高層マンション

 

ただし、全ての物件が当てはまるわけではないので、物件ごとに確認してみましょう

 

ベースオン
旧耐震基準のメリット・デメリットと照らし合わせながら考えるとよいかもしれませんね。

 

まとめ

旧耐震基準のマンション(1981年6月1日以前のマンション)でも条件が合えば優良な物件のひとつになります。

旧耐震基準の建物でも気に入った物件があれば不動産会社に調査を頼んだりしてチェックするといいと思います。

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