築年数の古いリノベマンション、購入時の注意点は?

リノベーションマンションのなかには築年数がかなり経過している古いマンションが売り出されていることが多くあります。

見た目はきれいになっていても注意すべきポイントはたくさんあります。

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築年数の古いリノベーションマンションを購入する際に注意したいポイントをお話したいと思います。

 

築年数の古いリノベーションマンションの注意点

 

築年数の古いリノベーションマンション(以下リノベマンション)を購入する際に注意すべきポイントは5つあります。

  • 目に見えない箇所もリノベしているか
  • 修繕積立金・修繕履歴の状況
  • マンションの耐震
  • 住宅ローンについて
  • 購入後の保証はどのようなものがあるか

 

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上の5つのポイントについて詳しく解説したいと思います。

 

 

1.目に見えない箇所もリノベしているか

築年数の古い建物でもリノベーションされていると見た目では、新築同様に生まれ変わります。

しかし、築年数が古いマンションでは目に見えるところだけでなく、目に見えない箇所にも注意しましょう。

目に見えない箇所でとくに注意する必要がある箇所は、以下の箇所です。

 

  • 給排水の配管設備
  • 電気配線

 

これらの設備も工事していないと以下のようなトラブルにかかる可能性があります。

給排水の配管設備の不具合は水漏れのトラブルにも

給排水の配管設備が老朽化していると、水漏れや異臭・赤さびによる赤い水が発生するリスクが出てきます。

配管設備は専有部分と共用部に分かれており、共用部分に関してはマンションの管理組合などが修繕積立金を使って改修しますが、専有部分に関しては所有者のところで改修することが一般的です。

給排水設備の改修の目安は30年~40年といわれています。

 

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「配管に問題ないか」。「交換されているか」確認しておきたいですね。

 

電気配線は交換されていればなおよし

電気配線は築年数が経っていてもすぐに交換する必要に迫られる可能性は低いですが、リノベのタイミングで交換されているといいと思います。

 

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築年数が古い建物は電力が弱いこともあるのでアンペア数も確認するといいかもしれません。

 

2.修繕積立金・修繕履歴の状況

 

築年数に関わらず修繕積立金・修繕履歴の状況を把握しておくことは重要です。

修繕積立金が少ないと将来の修繕工事にお金がなくなってしまうこともあります。

また、これまでの修繕がどのように行われてきたか、修繕履歴を把握することも大切です。

 

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修繕積立金・修繕履歴については自分で調べることは難しいので不動産屋に確認してもらいましょう。

 

このほかに、将来どのような修繕を行う計画があるかがわかる、長期修繕計画も確認するといいと思います。

3.マンションの耐震

築年数が古いマンションだと、マンションの耐震が気になるところです。

耐震についての築年数の目安は1981年(昭和56年)以降のマンションかどうかを確認することをお勧めしています。

これはマンションの耐震基準の新耐震基準か旧耐震基準かの目安になります。

あくまで目安ですが、旧耐震基準のマンションでも地震に強い造りのマンションはあります。

詳しい記事はこちらのコラムを参考に下さい。
地震に強い分譲マンションの構造は? 見分け方は?

 

4.住宅ローンについて

 

築年数が古いマンションだと、住宅ローンにも影響することがあります。

以下の2つの影響があります。

 

  • 借入年数が短くなる可能性がある
  • ローン減税などが受けられない可能性あり

 

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詳しく解説したいと思います。

 

借入期間が短くなる可能性がある

住宅ローンを利用する際に、月々の返済額の負担を軽減するためにできるだけ長い借入期間を希望する方は多いと思います。

しかし築年数が古いマンションの場合、借入期間が短くなってしまう可能性があります。

金融機関によっては「築年数と借入年数を足して60年以内」。
など借入期間に制限を設けているところがあるためです。

その場合は築年数が古ければ古いほど、借入期間にの年数が短くなってきてしまいます。

 

住宅ローン減税などが受けられない可能性がある

中古マンションの住宅ローン減税の条件のひとつに、「築年数が25年以内に建築された住宅」という条件があります。
(木造戸建てなどは築20年以内)

築年数が25年以上を超える物件で住宅ローン減税を受けるためには、「耐震基準適合証明書」や「既存住宅売買瑕疵保険」を取得しなければなりません。
※ここでは詳しい説明は省略します

築年数が25年を超えるすべての物件に上のようなものを取得することができません。
そのため、築年数が25年を超える物件は住宅ローン減税を受けるにはハードルがあります。

そのほかにも、不動産を取得時にかかる登録免許税の減税なども住宅ローン減税と同様の条件で、築25年を超えると適用できません。

 

5.購入後の保証はどのようなものがあるか

リノベマンションを購入した後も、築年数が古いとなにかしらの不具合が出る可能性はあります。

そのために、リノベマンションを購入した後もどのような保証があるか確認しておくと安心です。

売主が不動産会社などの販売会社の場合は、工事箇所などに不具合が出た場合に売主の責任で修理や工事をする期間を「2年以上」と定められています。(契約不適合責任)

販売会社によってはこの期間を2年以上に期間を設けていたり、さきほどの「既存住宅売買瑕疵保険」をつけていたりと、会社によって独自保証をつけているところもあります。

第三者機関を通してリノベマンションの性能評価を売りにする会社もあります。
「R1住宅とは?」リノベーション済みマンション購入の基準にしたい

 

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保証がしっかり付いていると購入後も安心ですね。

 

そのほかにも、買主自らやるホームインスペクションという住宅診断を行うのも手です。

費用は買主の負担でかかりますが、不具合のチェックを第三者がやってくれるので購入の目安になります。

 

まとめ

築年数が古いリノベマンションの注意すべき点をおさらいすると、

  • 目に見えない箇所もリノベしているか
  • 修繕積立金・修繕履歴の状況
  • マンションの耐震
  • 住宅ローンについて
  • 購入後の保証はどのようなものがあるか

 

築年数の古いリノベマンションは価格が安かったり、場所によっては駅近など立地がよい物件もあります。

それぞれのメリット・デメリットを比較しながらよりよい物件にめぐり合ってほしいと思います。

 

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