【不動産売買】固定資産税の精算方法は?名古屋の精算方法は?

 

不動産の引渡しを行う際に固定資産税・都市計画税の精算を行います。

固定資産税の精算はその年の所有の日数日数に応じて日割り精算をします。

この日割り精算の方法は関西と関東で計算方法が変わります。

特にブレインの営業拠点である愛知県名古屋市では微妙な位置にあるので、困惑する方もいらっしゃいます。

今回は固定資産税について詳しく解説したいと思います。

 

固定資産税の納税者はだれ?

固定資産税・都市計画税(以下、固都税)は毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

「所有者」とはその物件の登記簿に所有者として登記されている方のことを指します。

この所有者に、納税通知書というものが4月ごろ送付され、その中にある納付書を金融機関またはコンビニになどで支払います。

この納付書を使って固定資産税の1年分の金額を一括、または年4回に分けて支払わなければなりません。

お客様

年の途中で不動産を売っても1年分を払わなければいけないの?

 

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不動産の売買では所有者が変わるタイミングで日割り計算によって精算します。

ただ、納付書は売主のところへ通知されるので1年分を売主が先に支払っていただくことが一般的です。

 

売買によって所有者は変わっているのに1年分を売主が支払うのは売主からすると少し損した気持ちになりますよね?

不動産の売買では慣習により、引渡しの際に所有者を変更する日(引渡し日)を目安に日割り計算(365日)を行い、買主から日割り分を支払っていただきます。

少しわかりづらいと思うので詳しく解説したいと思います。

 

固定資産税の精算方法は?

先ほどのとおり、不動産の売買において、固定資産税は引渡し日(所有者が変更する日)を目安に日割り計算を行います。

計算の前に、いつを基準に計算をするかという「起算日」というものを決めなければなりません。

この起算日の決め方はは地域によって変わっていきます。

 

地域によって起算日が変わります。

固定資産税の日割り計算のための起算日は地域によって変わってきます。

大きく分けると、

  • 関東⇒1月1日(暦年方式)
  • 関西⇒4月1日(年度方式)
  • 東海⇒4月1日(年度方式)

 

このように地域によって異なります。

ブレインの営業エリアである名古屋市をはじめとした東海3県(愛知・岐阜・三重)はほとんどが4月1日です。

表にすると以下のようになります。

 

この起算日を基準として、日割り計算を行います。

なぜ地域によって起算日が変わるのかというと、それは考え方の違いにあります。

1月1日時点の所有者に対して課税されるので、1月1日(暦年方式)を起算日と決める関東

実際の納税期間や評価額の公示が4月以降となることから4月1日(年度方式)を起算日とする関西・東海
※納付書にも「〇〇年度」と記載されています。

 

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どちらが正しいということではないので、その地域による慣習に従うのが一般的です。

 

では次に計算の仕方について説明したいと思います。

 

固定資産税の計算方法は?

では具体的にどのように計算をするのかを解説したいと思います。

例えば、以下の条件で不動産売買をした場合

  • 固定資産税が10万円
  • 8月1日に不動産の引渡し

※1年を365日として日割り計算します。
うるう年の場合は366日になります。

 

関東

  • 売主 211日(1月1日~7月30日)⇒10万円✖211日/365日=57,808円
  • 買主 154日(8月1日~12月31日)⇒10万✖154日/365日=42,192円

 

関西・東海

  • 売主 121日(4月1日~7月30日)⇒10万円✖121日/365日=33,151円
  • 買主 244日(8月1日~3月31日)⇒10万円✖244日/365日=66,849円

 

 

 

このようになります。

金額を比較すると、関東だと買主の方が負担が少なく、関西だと売主の方が少ないですね。

地域によって負担割合に有利、不利があるようにみえますが、先ほどのように考え方の違いなのでどちらが正解ということではありません。

 

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地域の商慣習による方法に従いましょう

納付書が届く前の精算方法について

固定資産税の精算の計算方法は先ほど解説したとおりですが、納付書は4月~5月ごろに送られてきます。

1月~3月ごろの不動産の引渡しだと、まだ納付書が届いていないため、精算金がわかりません。

そのため、不動産屋は以下のいずれかの方法でやり取りをします。

  • 前年度の固定資産税額をもとに精算する
  • 前年度の固定資産税額を仮精算し、差額を改めて精算
  • 納付書が届くまで精算を延期

 

固定資産税がまだわからない場合は上記の方法でやりとりをします。

一般的には「前年度の固定資産税額をもとに精算」の場合が多いです。

固定資産税は前年度の金額とそれほど大きく変更することはあまりありません。
(土地と家屋については3年ごとに見直しされます)

そのため、固定資産税の精算のために改めて買主と売主でやりとりをする手間を省きたいからです。

 

 

ベースオン

精算方法についてもどのように行うか不動産会社に確認しましょう

 

精算の詳細は売買契約書をチェック

精算方法については売買契約書の中にしっかり明記されます。

その中に固定資産税の起算日についても明記されていますので、確認と説明を受けましょう。

計算は不動会社がしてくれますので、自分でやる必要はありません。

お金のやりとりは不動産の引渡し時に行うことが一般的です。

 

ベースオン

わからないことがあれば不動産会社に質問しましょう

 

 

まとめ

 

固定資産税の精算は、地域によって計算のしかたが変わったり、引き渡し時期によっては精算方法が変わります。

固定資産税の精算方法については不動産会社がしっかり計算から精算まで行います。

わからないことがあればしっかり説明を受けて納得した取引を行っていきましょう。

 

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