中古のマンション・戸建てを探す際に、その物件の「現況」を知ると物件探しに役立ちます。
その物件が【空室】なのか【居住中】なのかによって内見の方法から契約条件まで変わることもあります。
今回は物件の【空室】物件と【居住中】物件の特徴を内覧予約から契約・立ち合いまでの流れに沿って解説したいと思います。
【空室】・【居住中】物件とは？
ネットや販売図面の物件情報の欄に「現況」という項目があります。
これは現在の物件の状況について知ることができます。
簡単に説明すると、「その物件に今も人が住んでいるかどうか」を確認できる項目です。
中古マンションや中古戸建の場合、この項目には【空室】または【居住中】という記載がされます。
それぞれの違いは、このようになります。
- 【空室】⇒現在誰も住んでいない
- 【居住中】⇒今も売主（または賃貸で人）が住んでいる
ではこの「現況」の違いはそれぞれどのような特徴があるのでしょうか？
内覧予約から契約や立ち合いまでの流れに沿って解説したいと思います。
【居住中】は内覧予約（アポ）がとりにくい？
物件探しで気になる物件が出たらまずは不動産会社に内覧の予約（アポ）をお願いしますよね？
予約をとる場合の「現況」の違いによる特徴は以下のとおりです。
- 【空室】⇒誰も住んでいないので「居住中」と比べ比較的とりやすい
- 【居住中】⇒売主との都合を合わせる必要があるため事前に調整が必要
それでは詳しく解説したいと思います。
【空室】の内覧予約について
先ほども述べたように【空室】物件は誰も住んでいないので内覧予約はしやすいです。
他の内覧者とバッティングしなければ、当日に予約をしても内覧できてしまうこともよくあります。
ただ、物件よっては売主様の立ち合いが必要になったり、カギの受け渡しに時間がかかる場合は調整に手間どることもあります。
【居住中】の内覧予約について
【居住中】の物件は特に余裕をもって予約をとるのをおすすめします。
【居住中】物件は売主様とも内覧希望日を調整しなければなりません。
売主様のご都合によっては日にちや時間の指定があったりするので、その日に合わせないと内覧ができない。
ということもよくあります。
できれば１週間前くらいから内覧希望を不動産会社に伝えておくのがいいと思います。
内覧時の違いは？
内覧の予約がとれたら次は実際に物件の内覧をします。
内覧時も「現況」が【空室】と【居住中】にも違いが出ます。
それぞれのメリット・デメリットは以下のとおりです。
内覧時【空室】のメリット・デメリット
メリットで考えられるのは以下のとおりです。
- 内装をしっかりチェックできる
- 写真も気兼ねなく撮影することができる
【空室】物件は誰も住んでいなくモノがない状態がほとんどなので、収納の中など隅々までチェックすることができます。
また、写真なども気兼ねなく撮ったりすることができるので、内覧はしやすいと感じます。
デメリットは以下のとおりです。
- 家具などがないため必要以上に広くみえてしまう
- ご近所づきあいなど、細かな情報までは知ることができない可能性も
【空室】物件はモノがない状態がほとんどなので、生活のイメージが少しつきにくい。
ということもあるかもしれません。
内覧時【居住中】のメリット・デメリット
- 家具などが配置されているため生活のイメージがつきやすい
- 物件以外についても色々な情報を知ることができる
【居住中】物件は実際に生活されているので、住んだ時の広さなど、実際に生活するイメージががつきやすいというメリットがあります。
その他に物件の情報だけでなく、ご近所づきあいや町内会についてなど、購入の参考になる情報も持っているのも大きなメリットです。
【居住中】のデメリットは以下のとおりです。
- 内装を隅々までチェックできない
- 写真撮影や計測を遠慮してしまう場合がある
【居住中】物件のデメリットとしては、内装を隅々までチェックできないということです。
当然に家具が置いてあったり、収納にはモノが入っています。
内覧時には家具や収納の中身をどかしてまで確認するということはほとんどありません。
後ほどお話ししますが、家具をどかした後に大きな傷がついていたり、クロスに穴が空いていたりするこがあります。
このように内覧時に隅々までチェック出来ないことは【居住中】物件の一番のデメリットといえそうです。
その他にも売主様が立ち会っているため、写真撮影などを遠慮してしまう方もいらっしゃいます。
聞きづらことや頼みづらいことは不動産会社の営業マンに間接的要望を伝えてみましょう。
立ち合い・引渡しにも「現況」の違いによって変わる場合もある？
物件が決まり、契約した後は物件の最終立ち合い・引渡しを行います。
ここでも【空室】と【居住中】とでは違いが出る場合があります。
特に違いが出るのは引渡し時期と立ち合い時の瑕疵（キズや欠陥）の発見です。
詳しく解説していきたいと思います。
【居住中】物件は引渡し時期が調整しにくい
【居住中】物件の場合は引渡しの時期が先になることが多いです。
なぜかというと、売主様がまだ次の引越し先を決めていなかったり、売却が決まってから引越しを検討する。
といった方が多いからです。
【空室】物件の場合は、その物件には住んでいないので、「むしろ早く売却したい。」
といった方も多く、引渡し時期を買主様の都合の良い日程で調整できることが多いです。
【居住中】物件は特に立ち会いをしっかり行いましょう
【空室】物件は隅々まで内装をチェックできますが、【居住中】物件は家具などがあるため、どうしてもチェックできない箇所があります。
【居住中】物件は家具やモノをどかしてから引き渡すことがほとんどです。
物件の引き渡しの際の立ち合いの際に、内覧時にチェックできなかった箇所にキズやクロスに穴が空いていた。
なんてことはよくあります。
立ち合いの際は、内覧時にチェックできなかった箇所もするようにしましょう。
修繕の負担はどちらがやるか、もしくは現況のままなのか。
こういったことが引渡し後にもトラブルになることがあります。
立ち合い時には売主様も同席する場合がほとんどなので、その際に不動産会社を通じて解決する方法を話し合うのがいいと思います。
まとめ
【空室】と【居住中】の「現況」が違うことによって内覧や立ち合いまでに影響が出てきます。
物件選びの際に気になる物件の「現況」がどのような状態か。
知っておくのもいいかもしれません。